빈대 잡으려고 초가삼간 태운다 '6.17 부동산 대책' 내 집 마련의 꿈 어디로?

조정대상지역, 투기과열지구 추가 지정, 규제 지역외 투기 급증
규제 지역 내 3억 원 초과 아파트 구매 시 대출금 회수
실수요자들의 반발에 정부 예외 조항 마련 중

[문화뉴스 MHN 권성준기자] 지난 17일 대한민국 정부에서 발표한 '주택시장 안정을 위한 관리 방안'에 대한 부정적인 견해가 나타나고 있다. 서울 ,수도권 대부분이 규제지역으로 포함돼 규제 지역 바깥 지역의 투기를 과열시킬 수 있다는 염려의 목소리도 나오고 있고, 현재 여건이 안돼 미리 전세를 끼고 매매한 후 돈을 모은 뒤 매매한 집으로 이동하는 무주택자들의 유일한 내 집 마련 통로를 없애 서민들의 내 집 마련의 꿈을 방해하고 있다는 지적도 일고 있다.

이번 관리 방안은 작년 12월 16일 대책으로 대체로 안정세를 회복했으나 6월 이후 다시 상승한 서울 지역과 과열이 여전히 지속되고 있는 수도권 및 지방 일부 지역의 투기, 갭투자를 막기 위해 '6.17 부동산대책'으로 불리는 강력한 규제를 발표한 것으로 알려졌다.

역대 최저 수준 금리와 유동성의 급격한 증가로 최근 투기수요가 주택시장에 유입되고 있고, 법인의 아파트 매수 비중도 17년 1%에서 19년 3%로 증가함에 따라 이번 대책은 특히 갭투자를 막기 위한 부동산 대출 정책에 많은 이목이 집중되고 있다. 갭투자란 부동산을 구매할 때 부족한 자금을 대출을 통해 충당 받아 부동산을 구매한 뒤 전세금을 통해 대출금을 상환거나 시세가 오를 경우 다시 되팔아 이윤을 챙기는 형태의 투자 방식을 의미한다.

갭투자와 같은 과열 지역에 집중되는 투기를 막기 위해 '6.17 부동산 대책'은 조정대상지역 및 투기과열지구를 추가 지정하여 규제 지역을 확장했다. 규제 지역에서는 실거주 여부와 주택의 가격에 따라 규제를 받는다.

최근 주택 가격이 급등하고 있는 경기, 인천, 대전, 청주 전 지역을 조정대상지역으로 지정하며 과열이 지속되거나 비규제지역 중 과열이 심각한 지역 일부를 투기과열지구로 지정했다.

새로 지정되는 투기과열지구는 경기 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지, 기흥, 화성, 인천 연수, 남동, 서구, 대전 동, 중, 서, 유성이 있다. 조정대상지역은 경기 고양, 남양주, 화성, 군포, 안성, 부천, 안산, 시흥, 용인처인, 오산, 평택, 광주, 양주, 의정부 인천 중, 동, 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계양, 서 대전 동, 중, 서, 유성, 대덕, 청주가 있다.

신규 지정되는 지역들에 대해서는 6월 19일부터 효력이 작용되며 조정대상지역 및 투기과열지구에서 주택 구입을 위해 주택 담보 대출을 받는 경우 주택 가격과 관계없이 6개월 이내 해당 주택으로 전입해야 한다.

또한 규제 지역에서 시가 3억 원을 초과하는 아파트를 신규 구입하는 경우 전세대출 보증 제한 대상에 추가되며 전세 대출을 받은 다음 규제 지역에서 3억 원을 초과하는 아파트를 구입하면 전세 대출을 즉시 회수한다.

갭투자 용도로 활용되는 주택도시 보증 공사의 전세대출은 1주택자의 경우 한도가 2억 원으로 인하되며 다주택자나 시가 9억원 이상의 고가 1주택자는 대출이 제한된다. 주택 구입을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 의무가 부과되며 위반 시 대출금이 회수된다.

조정대상지역 및 투기과열지구로 신규 지정되는 지역은 효력이 작용되는 즉시 강화된 전매 제한 규정이 적용되며 19일 이후 입주자 모집공고 승인 신청을 한 단지는 소유권 이전 등기 시까지 분양권 전매가 불가해진다.

19일 이전 입주자 모집공고 승인 신청을 완료한 경우 투기과열지구는 기존 전매 제한 기간 종료 시 1회 한정으로 전매가 가능하며 매수자는 소유권 이전 등기 시까지 전매가 불가능해지고 조정대상지역은 기존 전매 제한 기간 종료 시 전매가 가능해지며 매수자는 전매 제한을 받지 않는다.

대한민국 정부는 이번 대책 규제로 고가 아파트의 대출이 제한될 경우 중, 저가 아파트 가격이 상승하는 풍선효과를 막을 계획이다. 하지만 규제지역에 들어가지 않은 김포, 파주 등지에선 이미 아파트 가격이 1억 원가량 증가하여 규제지역 바깥의 풍선효과를 잡지 못한다는 비판을 받고 있다. 김포 지역의 경우 기존에 거래가 부진한 상황이었으나 규제지역에 포함되지 않으면서 부동산 대책 발표 하루 만에 투자자들이 몰려들고 있다고 알려졌다.

한편 이번 규제지역 확장은 무주택자를 고려하지 않은 정책이라는 시각도 등장하고 있다. 이번 규제로 인해 무주택자들의 주택 담보대출마저 막히면서 내 집 마련의 꿈이 어려워졌다는 평가다. 실제로 청와대 국민청원에는 무주택자 대상으로 규제를 완화해야 한다는 청원이 등장하고 있다.

고강도 부동산 대책 이후 대출을 둘러싼 실수요자들의 반발에 정부는 기존 세입자 임대차 기간이 남아 있어 입주를 못하는 상황이라면 대출을 즉각 회수하지 않고 세입자가 나갈 때까지는 대출 회수를 유예해 주기로 하는 등 예외 조항을 마련하겠다고 밝혔다.