토지거래 허가 구역
지정 범위: 강남구 삼성, 대치, 청담동, 송파구 잠실동
지정 기간: 20년 6월 23일～21년 6월 22일
허가 대상: 주거지역 18평방미터, 상업지역 20평방미터 초과 토지 등
[문화뉴스 MHN 권성준기자] 국토교통부는 '주택시장 안정을 위한 관리 방안(6.17)'을 통해 발표된 서울 강남, 송파구 일원 토지거래허가구역 지정이 23일부로 발효됨에 따라 이에 대한 추가 설명을 발표했다.
토지거래 허가 구역
지정 범위: 강남구 삼성, 대치, 청담동, 송파구 잠실동
지정 기간: 20년 6월 23일～21년 6월 22일(1년, 지정기간 만료 시점에 연장 여부 검토)
허가 대상: 주거지역 18평방미터, 상업지역 20평방미터 초과 토지 등
▶ 임대차 계약기간이 남아 있는 주택의 취득
주거용 토지의 경우 2년간 '자기 거주용'으로 이용해야 하므로 해당 주택에 임대차 계약기간이 남아 있는 경우 토지거래계약허가를 받을 수 없다. 다만 허가를 받아도 실제로 토지를 취득하기 까지는 일정 기간이 소요되므로 토지 취득 시점이 도래하기 이전까지 임대차 계약기간이 종료되는 경우라면 예외적으로 허가신청이 가능하다.
따라서 허가 신청 시 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상적인 계약 관행 내(약 2～3개월)에 있고 신청인이 잔금 납부일까지 해당 임대차 계약이 만료됨을 객관적으로 소명하는 경우에는 관할 구청장의 판단하에 허가를 받을 수 있다.
다만 이 경우 '주택임대차보호법'에 따른 임대차 계약의 '묵시적 갱신'이 존재하지 않음을 입증할 수 있도록 임차인 확인 등 객관적인 증빙자료를 첨부해야 한다.
▶ 상가 취득 후 일부 임대
'건축법 시행령'에 따른 제1, 2종 근린생활시설의 경우 취득 후 직접 이용보다는 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많으므로 건축물을 취득하여 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대할 수 있도록 '자기경영' 원칙의 예외를 인정한다.
따라서 토지거래계약허가 신청인이 제1, 2종 근린생활시설 내 일정 공간을 직접 이용하는 경우 허가권자의 판단에 따라 여타 부분에 대한 임대 제공이 가능하다. 다만 신청인이 자기경영을 하는 공간과 임대를 하려는 공간은 분리되어 있어야 하며 신청인은 허가 신청 시 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 작성, 제출하여야 한다.
▶ 주택 취득 후 일부 임대
'건축법 시행령'에 따른 단독주택과 공동주택의 경우에도 해당 건축물의 일부 임대가 가능하도록 '자기 거주' 원칙의 예외를 인정한다. 토지거래계약허가 신청인이 해당 단독, 공동주택에 실제로 거주하는 경우 직접 이용하지 않는 일부 공간에 대해 허가권자의 판단하에 임대 목적으로 활용하는 것이 가능하다.
다만 실제로는 주택 전체를 임대하면서 일부 임대를 가장하는 등 제도를 악용하는 문제가 발생하지 않도록 이용 실태 조사 등을 통해 이용의무 준수 여부를 철저히 단속해 나갈 계획이라고 밝혔다.
▶ 부부, 가족 등이 지분으로 부동산 취득 시 허가 여부
2인 이상이 지분을 공유하고 있는 공유지 거래의 경우 지분별로 허가대상 면적 여부를 판단한다. 다만 부부, 가족 등 세대 구성원이 공유 지분을 각각 취득하는 경우는 동일인의 취득으로 간주, 취득한 공유 지분 면적 전체를 합산하여 허가대상 면적 여부를 판단한다.
만약 주거지역 내 대지면적이 30평방미터인 아파트를 부부가 공동명의로 소유하여 배우자별 지분이 각 15평방미터인 경우 이를 다른 부부에게 배우자별로 15평방미터씩 매도할 때 지분 면적이 합산 시 18평방미터를 초과하므로 허가 대상에 들어간다.
▶ 기존 주택 보유자의 신규주택 취득
주택을 보유한 경우에도 신규주택 취득 목적으로 토지거래계약허가를 신청할 수 있으나 이 경우 허가를 신청하면서 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기 거주용 토지 또는 주택을 추가적으로 취득해야 하는 사유를 구체적, 객관적으로 소명해야 한다.
한편 허가 구역이 속한 시, 군 또는 연접 시, 군에 거주하는 매수자로서 주택을 보유한 경우에는 위의 소명 외에 기존 주택의 처리계획서를 제출하여야 한다.
▶ 최초 분양주택의 전세 계약 가능 여부
'주택법' 제54조에 따라 주택 사업 주체가 주택을 공급하는 경우 등은 허가 대상에서 제외된다. 따라서 허가 구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 수분양자의 경우 허가에 따르는 2년간 실거주 의무를 부과 받지 않으며 자유로운 전세 계약 체결이 가능하다.
▶ 오피스텔 거래 시 허가 여부
오피스텔도 대지지분 면적이 허가 기준 면적을 초과하는 경우라면 토지거래계약허가를 받아야 한다. 허가 신청 시 오피스텔의 이용목적을 토지이용계획서에 명시하여야 하며 허가받은 이후에는 2년간 자기 거주 또는 자기경영 의무를 이행해야 합니다.
마지막으로 국토교통부는 토지거래계약허가 처리 업무가 상기 지침 등에 따라 면밀하게 검토되고 빠른 시일 내에 이루어질 수 있도록 허가권자인 관할 구청을 지원해 나갈 계획이며 이후의 실거래 신고 건에 대해서는 자금조달 계획서 및 증빙자료를 검토하여 불법 증여 등 이상거래 여부를 철저히 확인하고 허가 회피 목적의 계약일 허위 작성 등이 있는지에 대해 집중 조사할 계획이라고 밝혔다.
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강남, 송파구 토지거래 허가구역 23일부터 적용, 국토부 추가설명 발표
토지거래 허가 구역
지정 범위: 강남구 삼성, 대치, 청담동, 송파구 잠실동
지정 기간: 20년 6월 23일～21년 6월 22일
허가 대상: 주거지역 18평방미터, 상업지역 20평방미터 초과 토지 등