또다른 '수익형 부동산'? 지식산업센터 신설-승인 급증...실태는?

주택 규제 피해 '규제 무풍' 지식산업센터 분양으로 몰려
미분양-공실률에 대한 주의 필요해

[문화뉴스 김종민 기자] 저금리-주택 규제의 영향으로 인해 '지식산업센터'가 투자처로 주목 받고 있다는 조사 결과가 발표됐다.

3일 부동산정보서비스업체 '경제만랩'과 한국산업단지공단의 발표 자료에 따르면 지난해 전국 지식산업센터 신설 승인 건수는 77건으로 2002년 이래 가장 많은 수를 기록했다.

이는 2018년 10여 건, 2019년 44건에 이어 큰 폭으로 증가한 수치다.

지식산업센터는 여러 중소기업들이 같이 입주할 수 있는 다층 건물로, 단독으로 공장이나 사무실을 갖추기 어려운 기업들이 모여 '아파트형 공장'으로 불린다.

오피스텔 등 사무용 건물과 달리 입주 자격이 제한되고, 지식산업센터의 사무실을 분양받아 들어온 기업들은 은행 대출금리 혜택과 취득세-재산세 감면 등 세금 혜택을 받게 된다.

이처럼 중소기업에 혜택을 제공하기 위한 지식산업센터가 개인 투자자의 투자 자산으로 주목받고 있다.

전문가들은 정부의 주택 규제와 경기 부양을 위한 저금리 기조가 '지식산업센터'로 투자 자금을 몰리게 한다고 분석했다. 일각에서는 다른 투자 자산보다 상대적으로 규제가 적어 '규제 무풍지대'라고도 불린다.

투자 방식은 오피스텔 등을 매입해 임대해서 수익을 내는 것과 유사하다. 지식산업센터 분양가의 일부를 투자자 본인 비율로 부담하고, 남는 부분은 대출을 받는다. 임차인을 구하면 임대료를 받아 금리를 뺀 만큼을 수익으로 얻게 된다.

이런 방식의 '레버리지' 투자는 오피스텔 등의 상품에서도 부동산 규제 이전부터 이미 자주 활용됐다. 레버리지란 분양가의 일부만 정도만 투자금으로 마련하고, 남는 금액은 담보대출을 통해 확보하는 투자 방식을 말한다.

일부 분양 홍보관에서는 "실 투자금 3000만원대로 매달 130만원의 임대료를 받을 수 있다"며, "대출 이자를 제하고도 1년에 천만원대의 수익을 올릴 수 있다"라는 내용이 게시되기도 했다.

다른 수익형 부동산과 달리 '호실 단위'로 거래가 가능하다는 점도 투자 매력으로 지목된다. 오피스텔 등을 제외한 대부분의 수익형 부동산은 건물 단위로 거래가 이뤄진다. 여기에 취득 후 분양권 재판매 행위를 규제하는 '전매 제한'도 없어 프리미엄을 노린 투자도 이뤄지고 있다.

지식산업센터 청약 자격은 개인이 아닌 법인으로 제한되나, 아무 법인을 설립하고 분양을 받은 뒤 준공될 때쯤 임대사업자로 전환하는 방식의 '편법'이 가능하다.

지식산업센터는 중소기업 입주를 노리는 만큼, 입지와 교통 등을 중심으로 내세워 분양을 추진한다. 기업단지가 모여있는 경기도 부천시 옥길지구, 고양시 덕양구 향동지구와 서울 구로구 서울디지털산업단지 등이 현재 분양 지역이다.

다만 부동산 전문가들은 '과잉 공급'을 우려하는 눈치다. 틈새 투자처로 주목받은 지식산업센터 승인 수가 급격히 증가해, 미분양 및 공실률이 높아지고 있다고 지적한다. 이들은 "투자 목적으로 분양을 받았어도, 사무실로 사용할 임차인을 구하지 못해 수익률이 마이너스가 된다"라며 "분양 수요가 적어 분양을 미루는 경우도 부지기수"라고 말한다.

코로나19 장기화로 주 입주기업인 스타트업-IT 벤처기업 등이 경영난을 겪고 있으며, 재택근무 등의 이유로 사무실 사용을 줄이고 있다는 점도 임차인을 구하기 어려운 원인으로 꼽힌다.

전문가들은 "지식산업센터에서도 '부익부 빈익빈'이 심화되고 있다며, IT기업 등이 몰려있는 특정 지역에서는 수익률이 나올 수 있지만, 같은 지역 내에서도 입지 조건 등에 따라 건물별 수익률이 천차만별"이라고 주의 의견을 표한다.