이런 과정을 통해서 이렇게 하면 결국 재개발은 못하고 주민들 재산권만 피해를 보는 사태를 야기한다. 그래서 주민들 스스로 이 지역에 맞는 재개발이 무엇이고, 사업성이 있는 개발이 무엇인지, 반대하는 사람들이 없는 재개발 방식은 없는지 연구하기 시작했다. 시간이 더 걸리고 재개발이 늦어져도 확실한 사업성이 있는, 모든 토지소유자가 만족하는 개발방식을 연구하기 시작했다. 

모임의 이름은 원효로3가 디자인자유구역이다. 이 모임은 오세훈 서울시장이 발표한 디자인혁신을 기반으로 한 재개발이 가능한 사이트라고 보고 있다. 이 모임에 건축가 이현욱씨가 참여하고 있다. 2007년부터 이 지역에 사무실을 내고  꼬마빌딩, 두꺼비집, 옥수수집 등 다양한 프로젝트를 수행하고 있다.

재개발 구역을 먼저 지정하는 게 아니고 도시설계를 하듯이 이 땅에 맞는 개발을 그려서 청사진을 가지고 주민들을 설득하는 방법을 찾았다. 모든 사람들이 만족할 수 있는 청사진이 과연 가능한 걸까? 이 모임에서는 중요한 2가지 사안을 중점적으로 제시한다. 

첫번째는 원효로3, 4가 대로변 업무지구개발.(kt데이터센터부터 풍전아파트까지)

이 사이트는 정비창 국제업무지구와 전자상가재개발에 붙어 있다. 심지어 여의도에서 원효대교를 넘어오면서 오른쪽은 국제업무지구와 전자상가재개발, 그리고 왼쪽은 원효로3, 4가다. 그만큼 이 땅이 국제업무지구사업에 중요한 사이트다. 

원효로3가 재개발의 운명은 국제업무지구와 같이 가야 한다. 따로 볼 게 아니라 같은 사업지로 봐도 무방하다. 원효로3, 4가 대로변의 길이는 700m로 전자상가재개발의 규모와 비슷하다. 전자상가재개발 건물과 연결하여 원효대로에서 양쪽을 완성해야 청사진이 완성된다.

이런 규모가 이 땅에 숨이 있었다. 이 모임(원효로3가 디자인자유구역)에서도 연구결과에 놀라워했다. 대로변 업무지구에는 전자상가재개발에 맞게 업무시설과 주상복합아파트, 호텔이 들어설 예정이다. 원효대로변의 700m 상업건물을 완성하고 브릿지로 전자상가건물과 연결하는 것이다. 전자상가건물이 시작이 아니라 원효로3가를 통해서 진입을 하지만 물론 지하시설과 같이 연결하는 게 목표다. 대로변 상가소유자들이 원하는 청사진이다.

두번째는 성심여고 안의 문화재는 우리의 보물.

원효로3가 2구역에 성심여고가 있고 이 안에 근대학교 문화재가 있다. 이 문화재 때문에 높이제한이 있다. 이 문제로 1구역이 2구역을 배제한 이유가 크다. 30층 높이의 아파트를 올려야 사업성이 있는데, 문화재 때문에 높이제한이 있어 2구역은 10층이 최대 높이다. 오세훈 서울시장이 문화재의 중요도에 따라 높이제한 완화를 진행하고 있듯이 재개발에는 악재다. 

과연 그런가? 건축가 이현욱씨는 오히려 반대라고 말한다. 이 문화재가 있어 7000평 공원이 영원히 유지된다. 심지어 한강 쪽을 바라보고 있어 영원한 한강뷰가 가능하다. 이 상황을 역으로 잘만 활용하면 럭셔리하고 쾌적한 주거단지가 가능하다. 용적률이 높다고 사업성이 좋은 게 아니다. 주거지는 쾌적성이 중요하다. 부가가치사업이 주거에 맞다. 원효대로변은 업무지구로 용적률이 높게는 600% 가능하지만 뒤로는 용적률이 200%로 낮은 쾌적한 주거단지가 성심여고 공원을 통해 한강을 본다고 상상을 해보면 한남뉴타운이 부럽지 않을 것이다.

세번째는 원효로3가 디자인자유구역 모임의 다음 단계.

주민들의 의견을 모아서 원효로3가 1구역과 2구역을, 더 나아가 원효로4가 풍전까지 신속통합을 신청할 계획이다. 용산구청은 현재 1구역, 2구역 따로 구역계가 신청이 된 상태라서 통합개발은 받아줄 수 없다고 밝힌 상태다. 주민들의 다툼과 가운데 8m 이상의 도로가 있어 불가능하다는 답변을 내놓았다. 반대로 서울시는 가능하다는 답변을 했다. 결국 주민들의 의견이 중요하게 됐다.  

이현욱 건축가는 "따로 가야 재개발이 빠르다는 것이 정말 주민들의 의견인가 묻고 싶다. 과연 빠를까? 과연 따로 가면 주민들이 원하는 재개발이 완성될까? 우리 모임은 역설적으로 반대하고 있다"라고 말한다. 그는 이어서 "통합만이 빠르고, 통합만이 살 길이다. 땅이 가지고 있는 위치, 장소성을 믿는다"라고 밝혔다. 

서울시를 떠나 국가사업으로 국제업무지구 입구에 위치한 원효로3가의  재개발사업에 귀추가 주목된다.