공유재산 분할을 위해 제기하는 법적 절차
공유자 간에 공유물 분할 방법 협의가 우선
협의분할 안될 시 현물분할, 대금분할, 경매분할 등 방법
[문화뉴스 박광지 칼럼리스트] 1개의 부동산을 여러 명이 지분별로 공동으로 소유하고 있는 형태를 공유라고 한다.
예를 들어 1개의 토지를 3명이서 각자 1/3씩 소유하고 있는 것을 공유라고 한다. 은퇴 이후 전원주택에서 친구나 가족과 이웃하여 사는 삶을 꿈꾸며 공유로 토지를 구입하는 경우도 있다.
대출이나 세금 등 여러 사정 때문에 공유를 선택하는 경우도 있는데, 시간이 지나며 서로 사이가 나빠지는 등 여러 사정으로 공유관계를 정리하고 공유물을 처분하고 싶은 경우에는 어떻게 해야 할까.
공유자 각자가 자신의 지분을 처분하는 것은 자유롭게 가능하기 때문에 공유 지분 자체를 처분하는 것은 얼마든지 자유롭게 가능하다. 즉 위에서 말한 1/3 지분 자체를 처분하는 것은 얼마든지 자유롭게 할 수 있다.
그러나 공유물, 즉 위에서 말한 1개의 토지 자체를 처분하기 위해서는 공유자 전원의 동의가 필요하기 때문에 혼자서 처분할 수가 없다.
따라서 공유물을 처분해서 현금화하고 싶은데 다른 공유자들이 동의하지 않는다면 공유물 분할 청구소송을 해야 한다.
부모의 재산을 여러 명이 상속받은 이후 이를 원활하게 처분하고자 하는 경우에도 공유물 분할 청구소송이 필요한 경우가 있다. 이 경우는 은밀히 말하면 상속재산분할 청구로서 가정법원에 청구해야 하는 등 약간의 차이는 있으나 큰 틀에서는 유사하다.
-공유물 분할 청구소송은 무엇인가?
공유물 분할 청구소송은 당사자들이 공동으로 소유하고 있는 공유의 재산을 분할하기 위해서 제기하는 법적 절차이다.
공유하고 있는 재산의 소유권 행사와 관련하여 분쟁이 발생한 경우에 진행하는 경우가 많고, 분쟁이 발생하지 않았더라도 공유재산을 처분할 계획이 있다면 지분을 정리하는 차원에서 소송을 진행하게 된다.
이때 주의할 점은 공유자 전원이 소송의 당사자가 되어야 한다는 점이다. 즉, 공유자 1인이 소송을 제기한다면 다른 공유자 전원을 피고로 표시하여 소장을 내야 한다.
공유물 분할 방법은 협의분할이 원칙이지만 협의분할이 안될 시 현물분할, 대금분할, 경매분할 등의 방법으로 이루어진다.
-협의가 가장 우선이 되는 공유물 분할
반드시 소송을 통해서 공유물 분할을 해야 하는 것은 아니다. 공유자 간에 공유물을 분할하는 방법을 협의하면 협의가 우선이다. 당사자 사이의 의사를 존중해 주는 차원이라고 생각하면 된다.
-공유물 분할의 방법
법원은 공유물 분할을 청구하는 자가 청구하는 분할 방법에 구애받지 않고 분할을 할 수 있고, 이때 분할 방법은 현물분할이 원칙이다. 현물분할이란 말그대로 부동산자체를 쪼개는 것이고, 토지라면 분필이 될 것이다.
그러나 일반적으로 실무에서는 현물로 분할하기 어려운 부동산이 많기 때문에 경매를 통해서 대금을 분할하라는 판결이 많이 나오게 된다. 현물분할을 하려고 하는 경우, 토지는 그 지형조건이나 위치에 따라 가치가 달라지는 경우가 많기 때문이다.
분필하고 남는 토지 중 일부가 진입로와 붙어있지 않은 맹지가 된다면 단순하게 지분으로 비율을 나눠 토지를 분필할 경우 갈등이 발생할 수 있다. 현물분할의 불가능성은 법원에서 공유물의 성질과 위치, 면적, 이용 상황과 사용가치 등을 고려해 판단하게 된다.
경매를 통하여 낙찰된 매각대금을 지분별로 나눠가질 수도 있다. 그러나 경매로 대금분할을 하게 되면 시세보다 낮은 가격에 낙찰되는 경우가 많기 때문에 당사자들이 금전적으로 손해를 입게 되는 경우가 많이 있다. 이러한 손해를 보지 않기 위해서는 적절한 금액과 범위에서 합의를 이루어 내는 것이 좋다.
공유물 분할 청구소송은 사이가 좋았던 친구나 가족 등이 함께 토지를 구입했다가 토지의 처분과 관련해 이견이 생기거나 서로의 관계가 틀어진 경우 진행하는 경우가 많고, 상속재산 처분과 관련해서 소송을 하게 되는 경우에도 상속인들 사이의 분쟁이 원인이 되는 경우가 많다.
최근에는 임야를 투자 개념으로 일정 지분만 샀다가 이를 현금화하기 위해서 공유물 분할 청구소송을 제기하는 경우도 많이 있다. 큰 재산이 걸린 공유물 분할 청구소송이 많은 데다 서로의 사이도 상당히 악화된 경우가 많은데, 소송 과정에서는 토지와 관련해 당사자 간에 과거 어떤 내용의 합의를 했는지부터 현재의 권리관계, 토지의 가치, 분할 방법 등 따져 보아야 할 부분이 많기 때문에 변호사의 도움을 받아서 해결 방안을 마련해 보는 것이 좋겠다.
법률 사무소 거목 박광지 변호사
거창 대성고등학교 졸업
성균관대학교 법학과 졸업
제49회 사법시험 합격
(전) 한국토지공사 위례사업지구 자문
(전) 울산지방법원 조정위원
(전) 사단법인 한국진폐재해재가환자협회 고문변호사
(전) 사단법인 대한진폐재해자보호협회 고문변호사
(전) 창동민자역사계약자총협의회 자문변호사
(전) 울산매곡중산지구도시개발조합 자문변호사
(전) 한국신용카드협회 자문변호사
(현) 현정화 재단 법률고문