상가 임대해 주고 그 대가로 금전 받는 '상가임대차계약'
임차인의 무리한 계약 연장 요구, 퇴거 거절 시 소송 필요
임대차계약의 임차인에 퇴거 청구하는 '상가명도소송'
[문화뉴스 박광지 칼럼니스트] 경리단길, 망리단길, 황리단길 등 서울 이태원의 경리단길이 명소로 유명해진 이후, 유사한 이름의 골목길들이 국내 곳곳에서 생겨났다.
이렇게 새롭게 생겨나는 상권이 있는가 하면, 전통적인 대학가 상권이던 이대앞, 신촌 등은 과거에 비해 상대적으로 임대수요도 줄어들고 '공실', '보증금 할인' 등 안내문이 1층 상가에도 붙어있는 경우가 많아졌다.
한때 '조물주 위에 건물주'라는 말도 있었는데, 건물주도 변화하는 상권과 임차인 관리 등, 생각보다 신경 써야 할 점이 많은 것 같다.
오늘은 상가임대차 계약 종료 후에도 건물에서 퇴거하지 않는 임차인과 갈등을 겪는 경우, 임대인이 할 수 있는 조치와 주의사항에 대해 말씀드리고자 한다.
- 상가임대차계약의 특성과 상가건물임대차보호법
상가임대차계약은 임대인이 임차인에게 상가를 임대해 주고 그 대가로 금전을 받는 계약이다.
가게는 '목'이 중요하다고 하는데, 유동인구가 많고 단골이 확보된 가게는 권리금 등을 받고 임차권을 이전하는 경우도 있는 것을 보면, 상가에서 영업을 하는 임차인은 가게가 잘 되고 있는 상황이라면 보통 지속적으로 계약 연장을 하고 싶어 한다.
관련하여 우리나라에서는 상가건물임대차보호법을 따로 두어 상대적 약자인 임차인을 보호하고 있고, 다른 특이사항이 없다면 임대차 기간을 총 10년 동안 보호해 준다.
그런데 상가임대차보호법이 보호하는 기간이 모두 지났는데도 임차인이 무리하게 계약 연장을 요구하거나, 막무가내로 퇴거를 거절하는 경우에 임대인은 상가명도소송으로 임차인을 퇴거시킬 수밖에 없다.
- 상가명도소송(건물인도청구)은 무엇인가?
상가인도소송(명도소송)은, 소송을 통해 임대차계약의 임차인에게 퇴거를 청구하고 상가를 다시 임대인에게 인도해 줄 것을 요구하는 것이다. 당사자가 약정한 계약기간이 만료된 이후에도 퇴거하지 않는 경우에 제기할 수 있다.
이때 주의할 점은 임차인이 임대차 기간 동안 차임을 제때 지급하는 등 임차인으로서의 의무를 다한 때에는 상가건물 임대차보호법에서 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있기 때문에 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하는 경우에는 손해배상책임을 질 수 있다.
2018년경에 법이 개정되면서 새로 들어온 내용인데, 건물주들이 잘 몰라 임차인으로부터 소송을 당하는 경우가 빈번히 있으니 변호사의 도움을 받길 바란다.
- 상가명도소송의 효력은 당사자에게만 미친다.
상가명도소송에서, 임대인은 임대차 관계가 종료된 임차인을 본인의 건물에서 퇴거시킬 수 있는 권원을 취득하여야 한다. 명도소송에서 승소하여 점유자(임차인)에게 인도(퇴거)하라는 결정이 내려진 판결문을 받으면 법원에서 집행문을 발급받을 수 있다.
승소 후 집행권원을 가지고 집행관에게 강제집행을 신청하면 명도집행이 가능한데, 드디어 사건이 종결되는구나 하고 안심하는 임대인이 있지만, 이 집행의 효력은 명도소송 변론(재판) 종결 당시의 상대방에게만 미친다. 즉, 현재 상가를 점유하고 있는 임차인이 제3자에게 점유를 이전한다면 제3자에게는 강제집행이 불가능하다는 뜻이다.
이렇게 되면 명도소송을 실컷 진행해서 집행문을 받았으나 제3자에게는 강제집행이 불가하므로 또다시 제3자에게 명도소송을 진행해야 하는 상황이 된다.
당연히 시간적, 비용적 낭비가 발생하므로, 이를 방지하기 위해서는 먼저 명도소송에 앞서 부동산점유이전금지가처분 신청을 해야 한다. 명도소송이 무용지물이 되지 않도록 반드시 기억해 두어야 한다.
- 경매 낙찰 이후 상가명도소송이 필요한 경우도 있어
상가명도소송은 반드시 상가임대차 계약관계가 종료된 경우에만 청구하는 소송은 아니다. 경매로 상가를 낙찰받은 이후 깔끔하게 기존 점유인의 퇴거와 인도가 이루어지지 않는 경우에도 상가명도소송을 고려할 수 있다.
이러한 경우에는 일반적인 상가명도소송보다 기존 계약과 인도명령, 매각 대금, 점유 상태와 채무자(즉, 경매를 당한 자)와의 관계 등 고려해야 할 점이 많다. 관련해서 유사한 고민이 있으신 분들이라면 변호사의 도움을 받아보길 바란다.
상가임대차계약 종료 이후 임차인이 제때 퇴거하지 않으면서 도리어 언론 등에 본인이 피해자이고 임대인은 악덕 건물주라는 식으로 여론을 호도하는 경우도 있다.
임차인 퇴거나 건물인도 소송은 시간이 상당히 소요되기 때문에, 그 기간 중 정신적인 피해는 물론 경제적으로도 상당한 손해를 입게 될 수 있다. 본인의 자산을 지키기 위해서라도 위와 같은 점을 유념하여 명도소송 및 강제집행 등을 원활히 처리하기 바란다.
법률 사무소 거목 박광지 변호사
거창 대성고등학교 졸업
성균관대학교 법학과 졸업
제49회 사법시험 합격
(전) 한국토지공사 위례사업지구 자문
(전) 울산지방법원 조정위원
(전) 사단법인 한국진폐재해재가환자협회 고문변호사
(전) 사단법인 대한진폐재해자보호협회 고문변호사
(전) 창동민자역사계약자총협의회 자문변호사
(전) 울산매곡중산지구도시개발조합 자문변호사
(전) 한국신용카드협회 자문변호사
(현) 현정화 재단 법률고문