[문화뉴스 MHN 황보라 기자] 대학진학 또는 직장생활로 인해 수도권으로 이주하는 경우가 증가하면서 보증금 반환에 관한 각종 분쟁사례를 주변에서 심심치 않게 들을 수 있다. 부동산 거래는 각종 권리관계가 얽혀있는 고액의 거래인 만큼 각별한 주의를 기울일 필요가 있다. 세입자와 집주인 간 보증금 반환 문제를 최소화하기 위해 이사가기 전 미리 검토해봐야 할 사항과 관련 분쟁이 발생한 이후의 대처방법에 대해 알아보자.

① 전입신고

임대차 계약은 당사자간에서만 법적 효력이 발생하는 채권관계이기 때문에 전입신고를 통해 보증금을 안전하게 지킬 수 있어야 한다. 새로운 권리관계가 발생하기 전까지 전입신고를 마치고 해당 부동산에 대해 실질적인 점유를 확보했을 때 세입자는 그 다음날로부터 제 3자에게 대항력을 가질 수 있다. 임대차계약서에 확정일자까지 받는다면 보증금 우선변제권까지 얻을 수 있다.

이 때, 집주인이 전입신고 하는 당일 근저당권을 설정하여 은행으로부터 대출을 받는 경우 문제가 발생한다. 근저당권이 전입신고보다 우선하여 효력이 발생하기 때문이다. 따라서 임대차계약서 작성 시 근저당권과 같은 권리를 설정하는 계약을 취소하겠다는 특약사항을 기입하는 것이 필요하다. 또한 전입신고는 형식적 확정력을 요하는 것이기 때문에, 지번 또는 주소지가 잘못 기재되면 대항력 인정에 문제가 생길 수 있다. 착오로 인한 경우에도 마찬가지이다.

② 전세권 설정

전세권은 전세권 설정 등기가 되어있는 물권으로서 전세금의 반환에 대하여 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리를 말한다. 다만 전세권 설정 등기보다 우선하여 압류 또는 근저당권과 같은 권리가 먼저 경료된 경우 후순위로 밀려날 수 있기 때문에 선순위 전세권자로 등기하는 것이 필요하다.

③ 소액임차인

소액임차인은 보증금이 주택임대차보호법에서 정한 금액 이하인 경우, 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있는 임차인이다. 소액임차인의 지위를 얻기 위해서는 건물등기사항증명서상 경매개시결정 등기사항이 기재되기 전까지 전입신고를 하고 점유를 배당요구종기까지 유지해야 한다. 부동산에 경매개시결정등기가 기입된 후에 전입신고를 하거나, 다른 주소로 전출했다가 경매기입 등기 후 다시 전입하는 경우는 우선변제권을 행사할 수 없다. 

또한 경매가 진행 중인 법원에 배당요구종기까지 권리신고 및 배당요구를 해야 한다. 법원은 경매절차 개시 후 일정기간 동안 임차인 등에 대해 배당요구종기까지 가지고 있는 권리를 신고 할 것을 최고하는 서류를 우편으로 보내는데, 이때 우편물 도착 사실을 알지 못한 사정 등으로 배당요구 할 수 있는 기간이 지난 후에 권리신고를 할 수 있어 주의해야 한다. 다만, 소액임차인의 책임이 아닌 사유로 배당요구종기 안에 권리신고를 못 한 경우에는 이를 소명하는 자료를 첨부해 배당요구종기를 연기해 줄 것을 법원에 신청할 수 있다.

소액임차인의 지위만으로는 보증금의 완전한 보전이 어려울 수 있기 때문에 전세권 등기나 전입신고를 통한 대항력 확보가 중요하다. 경매 낙찰 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인을 통해 받을 수 있기 때문이다.

④ 등기부등본 권리관계 확인

보증금을 돌려받더라도 분쟁에는 많은 시간과 피로감을 수반하기 때문에 법적인 문제가 없는 부동산의 점유를 인도받는 것이 무엇보다 중요하다. 등기부등본에서 가압류, 압류, 경매, 가처분 등의 등기가 있는 경우 향후 소유권 관련 분쟁이 발생할 수 있기 때문에 소유관계를 명확히 알아 둘 필요가 있다. 근저당권 등이 설정되어 있는 경우에는 제 3자나 근저당권자가 부동산을 경매할 시 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 확인해야 한다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소를 통해 세무서, 구청, 등기소 등을 방문하지 않고서도 손쉽게 발급할 수 있다.

위의 사항들을 인지했더라도 현실에서는 새로운 문제에 직면해 어려움을 겪을 수도 있다. 예컨대 A씨는 집주인에게 5개월 전 임대차 계약 종료의 의사표시를 했으나, 집주인은 다음 임차인을 구하지 못했다는 이유로 보증금 지급을 거절했다. A씨는 이미 다른 전셋집을 구한 상태라면 어떻게 대처해야 할까?

우선, A씨는 새로운 집에 전입신고를 하지 않고 분쟁이 발생한 집에 대한 전입신고를 그대로 두어야 한다. 차후 법적분쟁 발생 시 보증금 반환에 대한 법적 근거로 전입신고가 증빙자료가 될 수 있기 때문이다. 새로운 집에 대해서는 전입신고 대신 전세권 등기를 하면 된다.

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보증금 반환을 위해 세입자가 반드시 알아야 할 권리

전입신고·전세권 설정·소액임차인 지위로 보증금 보전할 수 있어